作者：《北京房屋买卖租赁律师》  杨律师

      近年来我所律师办理了大量的农村宅基地买卖纠纷案件，现就宅基地买卖合同的效力问题、宅基地买卖合同被确认无效以后的财产处理问题进行归纳总结，以供读者参考比照。
     
      一、 宅基地买卖合同的效力：
      1、本村村民之间买卖宅基地的，买卖合同有效。出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。出卖人以法律规定农村一户只能有一处宅基地，请求确认宅基地买卖合同无效的，一般不予支持。（参考案例） 
      2、初次购买宅基地的买受人虽然不是本村村民，但是，几经转手最终由本村村民购得宅基地的，应当认定买卖合同有效。（参考案例）
      3、不具备本村村民资格的买受人，不论在购买宅基地之前或者在购买宅基地之后，将户口落户本村的，均应认定宅基地买卖合同无效。（参考案例）
      4、土地法等相关法律规定，宅基地只能在同一集体经济组织成员之间转让。同一集体组织仅限于村。虽然是同一乡镇农民，但是，不是本村村民，购买宅基地的，应当认定买卖合同无效。（参考案例）
      5、宅基地出卖人死亡的，继承人可以作为原告，请求确认买卖合同无效、返还宅基地。（参考案例）
      6、因土地征收、旧村改造原宅基地已经被拆除，出卖人请求确认买卖合同无效，请求返还原宅基地补偿对价的，一般不予支持。（参考案例）
      7、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属集体组织所有的土地，自然变为国有土地。宅基地买卖发生在集体土地变为国有土地之前，但是，出卖人在土地变为国有土地之后主张买卖合同无效，请求返还宅基地的，不予支持。（参考案例） 
      集体土地变为国有土地之后买卖原宅基地的，应视为城市私房买卖，出卖人请求确认买卖合同无效的，不予支持。
 
     二、农村宅基地买卖无效后的处理办法
      确认宅基地买卖合同无效，没有时间的限制，不存在时效的问题。
      （一）、从时间上来看，如果宅基地买卖的时间较短，房屋和土地没有明显增值的，买受人起诉要求确认合同无效，请求返还宅基地的，应当适用返还原则。买受人对房屋进行了装修和添附的，应当折价补偿。
      （二）、宅基地买卖时间较长，房屋和土地已经明显增值，这种情况合同无效的处置办法：
      1、  房屋没有翻建的，就房屋土地进行评估，按照评估价的三七开分配，即出卖方三，买受人七。（参考案例）
      2、  房屋已经由买受人翻建，则房屋的评估价，归买受人所有，土地的评估价，按照三七开分配，即出卖人三，买受人七。（参考案例）
      3、  如果房屋因旧村改造或者土地征收已经拆除，出卖人请求确认宅基地买卖合同无效，要求返还拆迁补偿对价的，不予支持。（参考案例）
 

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