作者：北京市正海律师事务所   杨磊  李攀

        近年来我所办理了大量经济适用房买卖合同纠纷案件，经济适用房买卖合同纠纷案件形成纠纷的原因，是房价飞涨，出卖方反悔，要求法院确认买卖合同无效或者解除；而买受人则主张买卖合同有效，要求继续履行。

人民法院处理经济适用房买卖合同纠纷案件，有的判决无效，有的判决有效。判决无效时，出卖人收回房屋，退还购房款；判决有效时，买卖合同继续履行，买受人取得房屋。可见，此类案件判决有效与无效，对当事人的利益影响重大。因此，我们认为有必要把法院审理经济适用房买卖合同纠纷案件的审判原则和最新变化，加以总结，供读着参考。

经济适用房是针对中低收入家庭配售的社会保障住房。使用国家无偿划拨土建造，是各类经济适用房的共同特征。经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房具有严格的申购条件，依据《申购经济适用房的规定》，申购人需符合条件才能申购，此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策，取得一类经济适用房名额。此类经济适用房未满五年不得上市交易，已满五年的补交土地出让金变为商品房后，可以上市交易。二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等，房产证上多盖有长条章，注明“按经济适用房管理”字样，此类房屋不受五年不得转让的限制。

近期北京法院审理经济适用房买卖合同纠纷案件与以往的不同之处。

       经济适用房未满五年不得转让的规定，人民法院以往审理经济适用房买卖纠纷案件，对于未满五年签订房屋买卖合同，出售经济适用房的，一律判决无效，而不论起诉或者判决的时候是否已满五年。法律依据为《合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。但是，这种情况 自2010年下半年以来有所改变，即虽然买卖双方在签订房屋买卖合同的时候未满五年，但是，只要在法院作出判决的时候已满五年，法院就判决经济适用房买卖合同有效。比如本文之后所附的两个案件判例。法院如此判决的理由为，依据经适房的管理规定，经适房已满五年的可以补交地价款变成商品房上市出售。那么既然在判决时经适房已满五年，符合转让条件，就应当判决房屋买卖合同有效。这样的处理结果也符合近年来，审判实践中提倡的合同效力弱化，不轻易判决合同无效和解除，以维护合同的稳定性和交易安全原则。

       基于上述变化，已经出售经适房的当事人，应当尽早提起诉讼，要求确认合同无效，这样才可以达到收回房屋的目的；而作为买受人，应当尽可能拖延时间，一定要在满五年时，再向法院提出要求房产过户的请求，否则将事与愿违。

       附：《北京房屋买卖租赁律师网》律师承办的两件经济适用房买卖合同纠纷案例（←点击浏览）

       

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