受房产调控政策影响而退房，法院判买房胜诉

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发布日期：2010-10-07 浏览次数：158

昨天海淀法院通报，因认定新国十条属于“无法预见”的重大变化，法院判决解除张先生购买第三套房的合同

，卖方须返还15万元购房定金。据悉，这是“新国十条”等房市调控政策颁布后，本市判决的首例第三套房买卖

纠纷。
今年4月，北京市接连祭出重拳欲遏制房价，其中4月30日出台的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决

遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》最为严厉，《通知》提高了第二套住房贷款首付款比例，并暂停发放第三

套住房贷款。这项被称为“新国十条”的政策出台后，在本市部分法院掀起了一轮“毁约”潮，一些原计划购买第

三套房的购房者，因为无法取得银行贷款纷纷提出解除合同。
今年4月12日，张先生与房主宋女士签下合同，购买位于海淀区蓝靛厂翠叠园的一套房屋，房屋成交总价为55

5万元，张先生计划贷款200万元购买。第二天，他向宋女士支付了15万元定金。但就在张先生办理贷款过程中，

因“新国十条”出台，无法得到银行贷款。为此他起诉到法院要求解除与宋女士的房屋买卖合同，并要求对方退还

定金。
庭审中，张先生提供了与妻子马女士的结婚证，并拿出两个房产证，显示两人名下已分别登记了海淀区、朝阳区

各一套房产。房主宋女士虽然对此没有异议，但她认为，两人签订的合同真实有效，而且合同当中已经约定，如果买

房人贷款未获批准或批准贷款数额不足，应补足购房首付款。因此不受新国十条中关于住房贷款的限制，应按合同执

行。
法院审理认为，根据有关规定，张先生家庭住房套数已达两套，因此涉案房屋正是“新国十条”规定的第三套房

，属于暂停发放贷款的范围。新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同

时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。因此张先生请求法院解除合同于法有据，宋女士须

返还张先生已支付的定金15万元。

                                             【法官释案】此案判决结果参照行业惯例
      此案主审法官曹力表示，虽然本案中双方签订的合同属于有效合同，而且合同中对银行贷款未获批准的情形做出

了约定，但结合合同中其他条款以及房屋买卖行业的惯例来解释，是指因买房人自身原因所导致的贷款未获批准，而

不是指任何原因所导致的贷款未获批。因此法官提醒房屋买卖双方：合同履行方式是合同的重要内容之一，如果合同

签订后政策发生变化，导致合同履行方式无法实现或对一方当事人明显不公平的，属于合同情势变更，一方可以要求

法院依法解除合同。

来源: 京华时报(记者王秋实)