作者：北京市正海律师事务所主任 杨磊

      这是我所律师承办的借名买房纠纷案件之一。实际买房人王海生因不具备购买经济适用房的资格，借用申某的名义，购买了北京市昌平区回龙观的经济适用房一套。数年后，房屋涨价，申某反悔，起诉要求实际买房人王海生腾退房屋。我所律师代理王海生出庭，说明了以往法院将经济适用房判归名义买房人所有的不良后果，最终法院采纳了我所律师的意见，判决驳回了申某要求王海生腾退房屋的主张。（本文后附《北京房屋买卖租赁律师网》律师代理的借名购买经济适用房纠纷案件判决书，共读者参考）。

      鉴于本市存在众多借名买房现象，我们认为有必要将借名买房的法律实务撰写成文，并附相关案例判决，以供借鉴。

      所谓借名买房，就是实际出资的买房人，未用自己的名义，而是借用他人的名义够买房屋。这样，借名买房纠纷中就存在着两个买房人，一个是实际买房人，另一个是名义买房人。在借名买房纠纷中，名义买房人是在房屋买卖合同上签字的购房人，虽然名义买房人并未出资，但是所有购房款均以名义买房人的名义支付，如果所购房屋已经办理了产权证，名义买房人则是房屋产权证上的所有人。而实际买房人则是房屋买卖合同的实际履行人，支付全部购房款，对房屋进行装修、占有和使用。

 

    借名买房的原因主要有以下几种情况：

    1、  实际买房人不具备购买房屋的资格，必须借用他人名义买房。比如，外地人没有北京市户口，就不能购买经济适用房，只能借用北京市人的名义购买；再如，非本村村民不能购买宅基地，只能借用同村人的名义购买。

    2、  夫妻感情不和，为避免所购房屋为夫妻共同财产，借用他人名义买房。

    3、  公司或者个人为抽逃资金转移债务，借用他人名义买房。

 

     应当说，借名买房之初，双方都是自愿的。只是因为近几年房价飞涨，使得有些名义买房人心态失衡，拒绝配合办理房屋产权过户，更有甚者，有的名义买房人甚至颠倒是非，否认借名买房的基本 事实，起诉要求确认房屋归名义买房人所有，并要求实际买房人腾退房屋。

借名买房发生纠纷以后，争议房屋应当归名义买房人所有，还是应当归实际买房人所有，主要由房屋的性质决定。

    如果借名所购房屋为法律允许上市交易的商品房，法院一般判决房屋归实际买房人所有。

    但是，如果借名所购房屋为经济适用房，法院则会判决房屋归名义买房人所有，或者判决维持现状。

    以往法院判决经济适用房归名义购房人所有，有其一定道理。因为如果将房屋判决为实际买房人所有，则不符合北京市经济适用房用于改善本市低收入家庭住房条件的政策。但是，这样判决也存在着极不合理的一面。第一、名义购房人是明知经济适用房政策，仍然同意借名于人，主观上存在过错。第二、依据谁投资谁受益的原则，名义购房人没有出资，却取得了增值后的房屋，显失公平。第三、因房屋涨价，实际购房人收到的退还购房款，不足以购买新房，造成居无定所，激化社会矛盾。第四、借名买房无效，房屋返还之后，实际购买人往往还要另行起诉，向名义购房人主张赔偿损失，造成诉累。基于以上原因，本案昌平区法院做出了维持现状的判决。既不判决实际购房人腾退房屋，也不支持实际买房人取得产权。
    (转载本文需注明来源：北京市正海律师事务所  杨磊律师）

 

    附：2010年本所律师承办借名购买经济适用房纠纷案例判决书