作者：北京市正海律师事务所主任 杨磊 

    这是我所吴静律师承办的一件十分有趣的案件，对于是否应当支持房屋共有产权人的主张，一审法院与二审法院做出了截然不同的判决。（判决书附后，共读者参考）。

    本案的基本案情是：丈夫周男与妻子王女婚后共同出资，购置了丰台区草桥欣园小区的商品房一套。购房时因周男在外地工作，只有王女与开发商签订了商品房预售合同。后因夫妻感情不和，王女于2009年5月擅自将房屋卖给了陈某。周男得知后，一纸诉状将王女与陈某告上法庭，请求判令王女与陈某签订的房屋买卖合同无效。

    一审丰台区法院认为，争议房屋为周男与王女的夫妻共有财产。王女出售房屋未告知周男，侵害了周男的合法财产权利。另一方面，购房人陈某虽然已经支付了房款，进驻了房屋，但是因诉讼时陈某尚未取得房屋产权，故，陈某不具备善意第三人的条件。因此，判决王女与陈某签订的房屋买卖合同无效。

    判决后，王女与陈某不服，上诉至北京市第一中级人民法院。二审法院经审理认为：王女与陈某签订房屋买卖合同时，虽然王女尚未取得房屋产权证，但是王女出示了其与开发商签订的商品房预售合同，且周男未在合同上签字。据此，陈某有理由相信房屋归王女所有。从诚实信用原则和保护交易安全的角度，综合全案考虑，应判决房屋买卖合同有效，并继续履行为宜。故，2010年5月二审法院做出终审判决：撤销一审判决，驳回周男要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。

    这是一类典型的房屋共有权纠纷案件，案件的基本特征是：未在房屋买卖合同中签字的共有权人为原告，请求判令房屋买卖合同无效。购房人为被告，请求确认房屋买卖合同有效，要求继续履行合同。

    共有权人的法律依据是：财产共有人处分共有财产，应当取得其他共有人的同意。

    购房人的法律依据是：诚实信用原则，维护交易安全原则，善意第三人等等。

    做为原告的房屋共有权人起诉的心态也各不相同，多数是由于签订房屋买卖合同后，房价上涨，心存反悔，以夫妻一方未在房屋买卖合同上签字为由，提起诉讼。有的是夫妻感情不和，一方出卖房屋，转移共有财产。

    此类房屋共有权纠纷案件，形成了共有权人的合法权利与购房人的合法权利的冲突。人民法院是应当支持共有权人的主张，判决房屋买卖合同无效，还是应当支持购房人的主张，判决合同继续履行呢。这个问题不能一概而论，应当结合具体案情具体分析。 

    房屋共有权人可以得到法院支持的条件有： 

    1、出售的房屋为法律明令禁止或者限制上市的房屋，比如，出售的房屋是宅基地、农村小产权房、未满五年不得出售的经济适用房、不符合上市条件的央产房等等。

    2、出售的房屋已经办理了共有产权证，或者主张权利的共有人已经在商品房屋买卖合同上签字，购房人有理由知晓其他共有权人的存在并有失察的过错。同时，主张权利的共有权人未在二手房买卖合同的相关文件上签字，也没有同意出售房屋的委托手续。

    3、房屋产权尚未过户。

    购房人可以得到法院支持的条件有：

    1、不知情。本案二审法院之所以支持了陈某继续履行合同的主张，就是因为陈某做为购房人，在没有产权证的情况下，只能依据商品房预售合同来判断房屋的产权人，而在商品房买卖合同上签字的买受人，只有王女一人。因此，陈某无从知晓争议房屋是否存在其他共有权人。

    2、无过错。如果房屋产权证上注明了其他共有权人，或者商品房买卖合同上为共有权人共同签字购买，那么购房人还与其中部分共有权人签订买卖合同，则购买人就有过错，他的的主张，也就难以得到法院的支持。

    3、房屋产权已经过户。通常在购房人不知情，已经支付了合理的购房款，并且房屋产权已经过户的情况下，购房人就具备了善意第三人的条件，其他共有人再提出房屋买卖合同无效，一般不会得到法院支持。

    通过本案分析可以看出，并非所有侵害夫妻房屋共有权人利益的诉讼请求，都能得到法院的支持。为避免盲目诉讼，当事人最好先向专业房地产律师咨询，以提高胜诉率。

      （转载本文需署名《北京房屋买卖租赁律师网》杨磊）

    附：2010年北京市第一中级人民法院判决书一份