作者 北京市正海律师事务所主任：杨磊     律师 邸坤鹏

    本文之后附有两份北京市大兴区法院的民事判决书，供读者参考。具有讽刺意义的是，同为大兴区法院的判决书，做出判决的时间同为2010年，两个案件同为农村宅基地买卖合同纠纷，案件的基本内容相同，但是同一法院同案不同判。

    长期以来，我所律师承接了众多农村宅基地买卖纠纷案件。人民法院对于此类纠纷的处理原则是，凡非本村村民之间的宅基地买卖合同，一律判决确认合同无效。 但是最近，本市有些法院一反常态，确认了部分非法转让宅基地的买卖合同有效。比如，2010年7月20日由北京市大兴区人民法院做出的“（2010）大民初字5372号民事判决”。（判决书附后）。

    本案的基本案情是：1990年大兴区黄村镇五街村村民李桂珍、李世明夫妇，将自家宅基以2.5万元卖给了城镇居民李桂芬。2010年4月份，原告李桂珍委托我所律师进行诉讼，请求法院判令宅基地买卖合同无效。2010年7月20日北京市大兴区人民法院做出“（2010）大民初字5372号民事判决”，判决宅基地买卖合同系双方真实意思表示，因此确认宅基地买卖合同有效。

     以往，人民法院对于非本村村民之间的宅基地买卖纠纷的处理原则是，一律判决确认买卖合同无效。法律依据有： 
    《宪法》、《土地管理法》、《物权法》、国办发[1999]39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国发〔2004〕28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、1990国土函字第９７号《国家土地管理局关于以其它形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》、2007年6月18日建设部发布的《关于购买新建商品房的风险提示》、 国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等。

    特别需要指出的是，在2004年以前，对于在非本村村民之间转让宅基地的，其合同效力是有效还是无效，本市各法院处理结果也有不同，有的判决有效，有的判决无效，造成了同案不同判的混乱现象。为此，北京市高级人民法院于2004年4月15日发布了《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，最终确定了法院对农村宅基地买卖纠纷处理的原则，即农村宅基地买卖合同的主体必须为本村村民，否则，一律应确认为无效合同。

    因此，本案大兴区人民法院理应依据上述相关政策法律规定，判决李桂珍、李世明夫妇与城镇居民李桂芬之间的宅基地买卖合同无效；但是大兴区人民法院却一反常态，判决合同有效。我们认为，大兴区法院的上述判决会产生一系列的不良后果。

    不良后果之一：致使法律规定的禁止非法转让宅基地的基本政策失去连续性和稳定性；致使老百姓、法院和土地管理部门无所适从

    既然法院都判决宅基地买卖合同有效，那么老百姓还能有何顾忌，只要投资能有回报，管他法律任何规定。因为有的基层法院判决非法转让宅基地有效，中级法院也维持了，此先河一开，非法转让宅基地应当如何处理，就失去了统一尺度，全凭法官自由定夺。以往遇到非法转让宅基地买卖合同已经经过乡镇或者县级政府土地管理部门批准的，法院要要求当事人先打行政诉讼，待政府批准行为被撤销后，再判决宅基地买卖合同无效。现在法院未经此程序直接判决宅基地买卖合同有效，将为土地管理部门违法办理宅基地过户手续推波助澜。

    不良后果二：放纵个别法官滥用法律条文，枉法裁判

    法院确认非法转让宅基地买卖合同有效，一般以宅基地买卖合同为当事人真实意思表示、出卖方反悔，违反了诚实信用原则等民法或者合同法的基本理论为判决依据。但是上述我们列举的，应当确认非法转让宅基地买卖合同无效的法律依据，则是法律法规专门对于宅基地买卖的特别规定。依据这些规定，宅基地是限制流通物，即在合同标的物为法律明令禁止转让的前提下，法院还适用所谓的诚实信用原则，判决买卖合同有效，显然为适用法律错误。

    不良后果三：同案不同判，造成法院与土地管理部门滋生腐败

    既然相同的宅基地买卖纠纷案件，可以有不同的判决结果；对于非法转让宅基地的，土地管理部门可以办理过户手续，也可以不办理过户手续，那么，当事人只有用钱来打通关节。

    此前各地法院在判决非法转让宅基地买卖合同无效的同时，一般会考虑给买受人经济补偿。也就是说，买受人的利益损失可以得到合理的司法救济。因此毫无必要判决非法转让宅基地的行为有效，形成一系列的不良后果。 

附：2010年北京市大兴区法院两份非法转让宅基地的判决书，一份判决宅基地买卖合同有效，另一份判决宅基地买卖合同无效。同案不同判

 

附件一：被判无效的案例