作者：北京市正海律师事务所主任  杨磊 
【房屋共有权纠纷案例】 

         从近几年我所律师承办的房产纠纷案件统计，房屋共有权纠纷案件约占房产纠纷案件总数的百分之十五以上。这一数字提示了房屋买卖合同的买受人，从事房屋中介的经纪人，一定要重视共有房屋交易中的法律问题。 
         
         本案是《北京房屋买卖租赁律师网》吴静律师承办的典型的房屋共有权纠纷案件。通过本案可以明确两个问题：一、房屋部分共有人未经其他共有人同意出卖共有房屋的，一般应确认为无效合同：二、构成善意第三人的条件是：1、不知情；2、已经支付了对价；3、已经交付房屋并且办理了产权过户。 
         
         在阅览本案判决书之前，我们有必要了解共有房屋的法律规定，购买共有房屋可能发生的风险及预防办法。 
        
         一、共有房屋是指两个以上的权利主体对同一房屋共同享有所有权。  

         二、共有房屋产生的原因：  

         1、共同购买。如：夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋；家庭成员共同生活、共同收入、用共同的积蓄购买的房屋；两人以上共同出资购买的房屋。  
         2、两人以上共同出资、出力、出物建造的房屋。  
         3、两人以上共同接受赠与的房屋。  
         4、两人以上共同继承的房屋。由于房屋不可分割，所以只能由继承人共有。  
         5、因拆迁补偿形成的房屋共有  

         三、共有房屋的形式：  

         依据《民法通则》的规定，财产共有分为按份共有和共同共有，因此，房屋共有亦分为房屋按份共有和房屋共同共有两种共有方式。  
 
        （一）房屋按份共有及按份共有人的权利义务  
         房屋按份共有，是指两个或两个以上的共有人，按照各自的份额，对同一房屋享有权利、承担义务的共有关系。《民法通则》第78条第2款对按份共有做了规定。 
         房屋按份共有人的权利义务是：  
         1、按份共有人依据其对房屋占有的份额享有占有、使用、收益的权利，但其行使权利不得损害其他共有人的合法权益，应取得其他共有人的同意。  
         2、按份共有人有权按照占有的份额处分共有房屋。《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”未按上述规定征得共有权人优先购买权的，买卖合同一般应当认定为无效。  
         3、按份共有人按照各自的份额对共有房屋承担义务。  

         （二）房屋共同共有及共同共有人的权利义务  
         房屋共同共有，是指两个或两个以上的共有人，对同一房屋不分份额地、平等地享有所有权。共同共有人的权利义务是：  
         1、共同共有人对共有房屋平等地享有权利、承担义务。共有人对房屋平等地享有占有、使用、收益及处分的权利，平等地承担因共有房屋而产生的各项义务。  
         2、共同共有人未经其他共有人同意，不能擅自处分共有房屋，否则应认定处分行为无效；因此给其他共有人造成损失的，应当承担赔偿责任。   
         依据上述规定，房屋的共有权人，无论属于按份共有还是共同共有，只要共有人处分共有房屋，均需得到其他共有人的同意，否则一般应认定该处分行为无效。   

         四、律师提醒：房屋买卖中常见房屋共有纠纷及操作方法   

         1、部分房屋共有人作为出卖方签署房屋买卖合同，这种情况应当要求房屋全部共有权人到场签署房屋买卖合同。如果部分共有人在房产交易期间不能到场履行各项义务，需要委托他人办理的，要当面亲笔签署委托书。这里最为重要的是“当面亲笔签署”，以避免日后部分房屋共有人以委托书非本人签字，主张房屋买卖合同无效。  
         2、如果委托人不能当面亲笔签署委托书，那么就要要求出具经过公证的委托书。  
         3、出卖方为外国人，但无法亲自到场办理房产交易各项手续的，需要出卖方提供经所在国公证及认证的委托书；出卖方为香港、澳门人员的，若无法亲自到场办理房产交易各项手续的，应提供经加盖转递专用章的公证书；出卖方为台湾人员的，若无法亲自到场办理房产交易各项手续的，应提供经确认的公证书。  
         4、有的出卖方房屋产权证虽然登记在一人名下，但实际是夫妻共同财产或家庭共同财产。这种情况买受人和中介公司无法判断房屋是否实为共有房屋，就要要求在合同条款的设计上，明确约定因共有纠纷造成的合同被确认无效、被解除的责任由出卖方承担。还要明确缔约过失责任的范围，比如，因房屋涨价的损失，因诉讼律师费的损失等等。不这样约定，一旦房屋买卖合同被确认无效，买受人很难提供损失的依据，因而其损失也就难以得到法院的保护。

       附：北京市丰台区人民法院民事判决书（←点击浏览）